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证券时报2019-06-21 08:34

2016年下半年以来,全国楼市迎来一轮大涨行情,尤其是西部大城市房价的凹地效应非常杰出,重庆、西安等城市房价领涨全国。

需求留意的是,2018年,各大房企会集布局三四线中小城市拿地的态势显着,而2019年各大房企又有回流一二线大城市趋势,因而形成一二线大城市土地商场走热,各地呈现楼市“小阳春”行情。

针对现在楼市状况,长时间盯梢研讨房地产职业的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受了证券时报·e公司记者专访,具体解读本轮楼市大牛的原因和开展,以及对成都楼市的观点。

刘璐以为,2019年楼市行情分解或许加重,中小城市楼市下行压力日益增大,而一些大城市又有走高的压力。后期,稳控压力主要是在地价走热城市,不能放松房地产调控,一起能够恰当添加土地供给,缓解土地商场供需矛盾。刘璐反复着重,从业人员必定要加强职业自律,其时成都楼市“软着陆”的局势非常来之不易,楼市参加各方都应该加倍爱惜。

资金从东到西搬运

2016年至今,能够看作是一轮全国楼市的大行情,仅从销售额来看,2016-2018年三年间的全国商品房销售额是显着大于之前的许多年份的。

刘璐称,从2016年10月开端的新一轮调控期划断,楼市状况起了很大的改变。2016年10月后,购房资金加重呈现从东部到西部的活动痕迹,西部大城市房价的凹地效应非常杰出,外来资金“抄底扫货”态势显着。所以,西部大城市的房价全体开端“填坑”,以西安、重庆为代表的西部大城市房价应声而涨,并且是大涨。在这一轮的楼市大行情中,西部城市的楼市从之前数年“滞涨”的状况全体崛起了。

2016年10月到2017年末,西安新房指数累计涨幅约为15%,为同期的全国榜首;同期,重庆新房指数涨幅也超越12%,排在全国第六。

可是从全国楼市全体来看,刘璐以为,一方面这表现了西部城市楼市的“价值回归”,究竟许多西部城市的经济面都不错,房价不应该比东部平等经济规划城市低那么多;另一方面,这也表现了全国购房资金从东到西的“填坑”搬运,究竟同期这些西部城市房价的涨幅远高于同期当地GDP、人口、工业开展等经济“基本面”的涨幅。

新旧房价“倒挂”

刘璐指出,2016年下半年,成都楼市开端呈现较为显着的转暖痕迹,标志性工作便是当年的“6.29”土拍,阐明外地资金开端入蓉。随后,成都城南的一些楼盘房价开端不断提高,但全市全体来看仍是较为安静的。但现在问题来了,2016年下半年,伴跟着城南一些楼盘的走热,成都楼市中呈现了一些不正常的现象,引发了社会的热切重视。这直接导致在随后全国开端的严峻楼市调控中,成都被列为了“热门”城市,但其实其时的成都房价刚呈现上涨的趋势。

在刘璐看来,过早被列为热门城市开端严峻调控,这是近年来成都楼市中许多问题的本源。

他进一步指出,这些问题在2017年开端变得越来越杰出,在许多前期“滞涨”城市的房价开端大幅“补涨”的一起,同期成都的新房价格指数反而跌落了2.87%。在存量商场上,同期成都的二手房价格呈现了很显着的上涨,这导致呈现了一个严峻的成果,便是新房与二手房价格的严峻“倒挂”。

刘璐反复着重,不要独自看成都一个城市或某一个楼盘的问题,这样有失偏颇,而放在本轮楼市行情的大布景和整个西部城市楼市的大环境来看更精确和公正。终究,这些价差“倒挂”的问题累积到2018年的5月,又产生了另一个楼市的分水岭。

2018年成都“5.15”楼市新政发布后,对投机性购房的约束很大,而之后呈现的成都二手房价格的跌落,能够看作是方针和商场一起效果的成果。能够显着感觉,2018年5月之后成都新房的限价方针呈现了调整,变得更为灵敏,也便是说和拿地价格有了更灵敏的联络,对高价地的限价就更松一些。

中介职业需加强自律

刘璐对证券时报·e公司记者表明,2018年5月后,成都楼市开端了“软着陆”。即跟着二手房天然降价和新房因为限价变灵敏导致的上升,使得之前的价差“倒挂”越来越小,在一些区域乃至消失了。

跟着新旧房价没有了显着的价差,那些投机性购房的集体逐步消失,随后新房摇号100%中签率的楼盘也越来越多。刘璐以为,“5.15”新政以来的这一年,成都楼市仍是呈现了许多可喜的改变,直观感触便是楼市更“正常”了。

针对仁恒滨河湾的火爆抢购,刘璐表明,这个楼盘的工作有点特别,相关楼盘供地较早,基本上是十年前出让的土地。假如依照和楼面地价挂钩来拟定限价规范,该区域项目的定价就不会太高,价差会招引投机,这其实也很正常,华润悦玺也有相似的状况。

但刘璐提示,究竟这种拿地很早的项目并不是许多,其时成都在售新房项目的主力或许仍是2016年及今后拿地的项目。实际上,这些项目跟着其时成都楼市的继续“软着陆”,新旧房价差锐减,对投机性购房集体没有满足的招引力。成都大多数楼盘应该是高中签率,并成为未来成都新房商场的常态。

刘璐觉得,成都楼市分解加大是客观事实,而这次暴露出的一些问题也值得警觉。

针对网上撒播一些中介预备集资炒房的问题,刘璐以为非常值得重视。这几年简直每一次成都楼市成为全国焦点,背面都有中介从业人员的火上加油。但其实,中介职业和所在城市的楼市是一种直接的共生联系:楼市好,中介的生意才会好;楼市“挨板子”,中介的日子也不好过。

部分中介职业的虚浮宣扬、过度炒作,导致成都楼市堕入后来的晦气局势。一个很重要的诱因便是职业自律出了问题,让一些看似偶尔的小工作演化成了成都楼市的体系性问题。刘璐着重,从业人员必定要加强职业自律,其时成都楼市“软着陆”的局势非常来之不易,楼市参加各方都应该加倍爱惜。

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